Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Goleniowie

UZASADNIENIE

K. L. wniosła o zniesienie współwłasności nieruchomości pawilonu handlowego – stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności – położonego w N. przy ul. (...), wraz z użytkowaniem wieczystym działki gruntu 3/1 o obszarze 99m ², na której posadowiony jest pawilon dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Goleniowie księga wieczysta o numerze (...) poprzez wyodrębnienie dwóch lokali. Ponadto wniosła o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że jest wraz z T. G. współwłaścicielem nieruchomości po ½ części. Na zakup tej nieruchomości strony wspólnie zaciągnęły, 8 września 2008 r., kredyt w banku (...) SA na łączną kwotę 172.950 zł. Wnioskodawczyni była z uczestnikiem w konkubinacie, przez kilka lat prowadziła działalność gospodarczą (sklep spożywczo – przemysłowy) w N. przy ul. (...), będącej współwłasnością jej i T. G..

Uczestnik w odpowiedzi na wniosek przyznał że jest współwłaścicielem nieruchomości - pawilonu handlowego – stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności – położonego w N. przy ul. (...) i że był z wnioskodawczynią w konkubinacie do kwietnia 2012 r. wskazał, że sprzeciwia się fizycznemu podziałowi bowiem byłoby to sprzeczne ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Pawilon handlowy ma powierzchnię 35 m ², podział spowodowałby, że prowadzenie w nim działalności byłoby bardzo utrudnione. Ponadto wskazał, że przez wiele lat kredytował prowadzoną przez wnioskodawczynie działalność i spłacał kredyt.

Na rozprawie w dniu 14 października 2015 r. pełnomocnik uczestnika wniósł o rozliczenie spłaconego kredytu za okres od początku spłaty kredytu do końca stycznia 2013 r. w kwocie 66 028,42 zł.

Pełnomocnik wnioskodawczyni wniósł o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z udziału wnioskodawczyni przez uczestnika za okres od czerwca 2012 r. do końca stycznia 2013 r.

W ostatnim słowie pełnomocnik uczestnika wniósł o rozliczenie pożytków jakie wnioskodawczyni uzyskała z rzeczy wspólnej od września 2008 r. do 31 lipca 2013 r. w łącznej kwocie 25 000 zł.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w N. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi księgę wieczystą nr (...) stanowi grunt oddany w użytkowanie wieczyste zabudowany pawilonem handlowym – stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności.

K. L. i T. G. żyli w konkubinacie, 8 września 2008 r. strony wspólnie zaciągnęły kredyt w banku (...) SA w wysokości 172.950 zł na zakup prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności pawilonu handlowego położonego w N. przy ul. (...). Nieruchomość obciążona jest na rzecz banku (...) SA hipoteką umowną zwykłą w kwocie 172 950 zł i hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 51 885 zł. Na dzień 8 września 2015 r. pozostała do spłaty kwota 148 631,81 zł.

Pawilon składał się z pomieszczenia sprzedaży dwóch pomieszczeń na zapleczu i toalety.

K. L. prowadziła w pawilonie działalność gospodarczą - sklep spożywczo – przemysłowy. T. G. zgadzał się żeby K. L. prowadziła sklep i nie uiszczała na jego rzecz czynszu z tytułu korzystania z jego udziału, pomagał K. L. w prowadzeniu działalności, zajmował się sprawami księgowymi i częściowo dostarczaniem towaru. T. G. również prowadził działalność gospodarczą w ramach której prowadził sklep w Maszkowie. K. L. całkowicie powierzyła sprawy księgowe w tym związane z odprowadzaniem podatków i składek na rzecz ZUS T. G.. Wnioskodawczyni przekazywała cały utarg uczestnikowi który on dzielił na zakup towarów do sklepu, spłatę kredytu i inne wydatki. W związku z nieuiszczaniem składek do ZUS powstało zadłużenie. Działalność miała straty. Raty kredytu były ściągane przez bank z konta T. G.. Księgowa rozliczała spłatę kredytu w połowie na działalność K. L. i w połowie na działalność T. G..

Dowód: umowa sprzedaży i ustanowienie hipotek k. 22 – 23;

umowa kredytu k. 19;

odpis z księgi wieczystej k.24 – 27;

zaświadczenie z banku (...) SA k. 167;

zeznania wnioskodawczyni k. 70 i k. 186;

zeznania uczestnika k. 70 – 71 i k. 185 - 186.

Po rozpadzie związku strony uzgodniły, że K. L. zakończy działalność gospodarczą i że wszystkimi formalnościami związanymi z zamknięciem działalności zajmie się T. G. i spłaci zobowiązania z tym związane. Działalność wnioskodawczyni została zamknięta 31 lipca 2012 roku.

Niesporne.

T. G. za okres od 1 sierpnia 2012 r. do 31 stycznia 2013 r. spłacił 6 rat wspólnie zaciągniętego kredytu w łącznej kwocie 7 736,72 zł.

Czynsz jaki można byłoby osiągnąć za wynajem lokalu za okres od 1 sierpnia 2012 r. do 31 stycznia 2013 r. wyniósłby 7 038,07 zł

Dowód: wydruk z rachunku k. 170;

opinia biegłego K. R. - wyliczenie stawki czynszu k. 100;

T. G. w nieruchomości położonej w N. przy ul. (...) nadal prowadzi działalność gospodarczą i spłaca zaciągnięty wspólnie kredyt. K. L. wyraziła na piśmie zgodę na korzystanie od 1 lutego 2013 r. przez uczestnika z nieruchomości w zamian za co on zobowiązał się do ponoszenia kosztów związanych ze spłatą kredytu.

Niesporne.

Lokal przy ul. (...) w N. składa się z sali sprzedaży o powierzchni 35,13 m ², przedmagazynu 5,79 m ², pomieszczenia socjalnego 4,2 m ², pomieszczenia z umywalką 1,03 m ² i wc 1,1 m ². Pawilon usytuowany jest w ten sposób, ze dwoma bokami przylega do granicy z działką sąsiednią nr (...) (należącą do SM (...)), ściany zewnętrzne będące na granicy działki nie posiadają okien. Ewentualny fizyczny podział nieruchomości stworzyłby konieczność wprowadzenia okien, co byłoby sprzeczne z § 12 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nie występuje szczególnie uzasadniony przypadek który pozwalałby na ustępstwo.

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi 138.700 zł.

Dowód: opinia biegłego K. R. k. 86 -119 i ustna opinia uzupełniająca k. 150.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Wniosek, oparty o treść art. 210 k.c. był, co do zasady uzasadniony.

Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jest to jedno z podstawowych uprawnień współwłaścicieli. Stosunek współwłasności jest bowiem ze swej istoty stosunkiem nietrwałym, tymczasowym, którego likwidacja następuje właśnie poprzez zniesienie współwłasności, na żądanie każdego ze współwłaścicieli, zarówno co do samego zniesienia współwłasności, jak i co do zakresu zniesienia (całkowite, czy częściowe). Każdy nabywca udziału we własności musi od początku liczyć się z przejściowym charakterem współwłasności w częściach ułamkowych i z niepewnym sposobem jej likwidacji, w następstwie którego cała rzecz może się znaleźć w rękach innego współwłaściciela. Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności ma podstawowy charakter i współwłaściciel nie może być pozbawiony tego prawa ze względu na interes innego współwłaściciela lub jego sprzeciw.

W konsekwencji wniosek należało uznać za usprawiedliwiony, co do zasady.

W przedmiotowej sprawie niesporne było, iż nieruchomość położona w N. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi księgę wieczystą nr (...) stanowiąca grunt oddany w użytkowanie wieczyste zabudowany pawilonem handlowym – będącym odrębnym od gruntu przedmiotem własności, stanowi współwłasność K. L. i T. G. w udziałach do ½ części. Sporny był natomiast sposób zniesienia współwłasności bowiem wnioskodawczyni chciała fizycznego podziału poprzez wydzielenie dwóch lokali uczestnik natomiast wnosił o przyznanie nieruchomości na jego rzecz, nadto był również spór o poniesione nakłady i pobrane pożytki.

Nie ma wątpliwości, że podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny (tak m.in. orzeczenie SN z 30 października 1978 r., III CRN 214/78). W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż podział ten jest najbardziej sprawiedliwy i pożądany, gdyż po pierwsze, pozostawia rzecz w posiadaniu jej dotychczasowych właścicieli, a po drugie – pozwala uniknąć dopłat i spłat.

Warunkiem koniecznym takiego orzeczenia jest samodzielność lokali w myśl art. 2 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy przez, którą rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W orzeczeniu z dnia 17 stycznia 1975 r. (III CRN 364/74, OSN 1976, z. 1, poz. 10) Sąd Najwyższy uznał, że jeżeli lokale są ze sobą połączone, a więc nie są samodzielne, konieczne staje się dla ustanowienia odrębnej własności dokonanie przed tą czynnością niezbędnych robót do ich usamodzielnienia. Orzeczenie to jest nadal aktualne.

Sąd nie przychylając się do wniosku K. L. miał na względzie, że będący przedmiotem postępowania pawilon składa się z jednego lokalu i nie ma możliwości wydzielenia z niego dwóch samodzielnych lokali. Pawilon ten jest stosunkowo niewielki składa się z sali sprzedaży o powierzchni 35,13 m ², przedmagazynu 5,79 m ², pomieszczenia socjalnego 4,2 m ², pomieszczenia z umywalką 1,03 m ² i wc 1,1 m ². Należy zauważyć, że pomieszczenie „przedmagazynu” jest pomieszczeniem przejściowym do pomieszczenia socjalnego i toalety, co dodatkowo utrudniałoby ewentualny podział bowiem w wyniku podziału każdy z lokali powinien mieć dostęp do węzła sanitarnego. Ponadto pawilon usytuowany jest w ten sposób, że dwoma bokami przylega do granicy z działką sąsiednią nr (...) (należącą do SM (...)), ściany zewnętrzne będące na granicy działki nie posiadają okien. Na dzień dzisiejszy, zgodnie z opinią biegłego, nie ma możliwości wydzielenia dwóch samodzielnych lokali z tego względu, że trzeba byłoby zamontować dodatkowe okna w ścianach posadowionych na granicy działki, co sprzeczne byłoby z przepisami prawa. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że biegły K. R. (2) jest inżynierem budownictwa i przez wiele lat wykonywał opinie w zakresie budownictwa ma w tym zakresie wiedzę niezbędną do wykonania opinii. Ustosunkowując się do zarzutów biegły podkreślił, że nie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek który pozwalałby na ustępstwo od przepisów w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tryb wykonywania odstępstwa reguluje ustawa prawo budowlane w art. 9. Żeby otrzymać zgodę na takie odstępstwo trzeba uzyskać zgodę od ministra. Decyzja nie jest wydawana automatycznie i ponieważ takiej decyzji wnioskodawczyni nie posiada należy stwierdzić, że na dzień orzekania fizyczny podział nieruchomości należy uznać za niedopuszczalny. Dodatkowo stwierdzić należy, że proponowany przez stronę wnioskującą sposób podziału doprowadziłby do tego, że przydzielone współwłaścicielom części byłyby małe i niefunkcjonalne co dodatkowo przemawia za zniesieniem współwłasności przez przyznanie jej na własność jednej ze stron.

Przyznając nieruchomość na własność uczestnika Sąd kierował się tym, że to uczestnik aktualnie prowadzi w tej nieruchomości działalność gospodarczą i spłaca kredyt w banku, daje większą rękojmie jego spłaty niż wnioskodawczyni, która aktualnie nie ma stałych dochodów, a prowadząc działalność gospodarczą (jak sama przyznaje) nie interesowała się wcale kwestiami rentowności tej działalności i sama zrezygnowała z jej dalszego prowadzenia. Wartość tej nieruchomości została oszacowana przez biegłego sądowego K. R. (2) na kwotę 138 700 zł. Wartość nieruchomości należało pomniejszyć o jej wartość hipoteki. Nieruchomość obciążona jest hipoteką umowną zwykłą w kwocie 172 950 zł i hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 51 885 zł na rzecz Banku (...) SA. Na wrzesień 2015 r. pozostała do spłaty kwota 148 631,81 zł, przewyższająca wartość nieruchomości, zatem po uwzględnieniu obciążenia hipoteką nie przedstawia wartości rynkowej. Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł o przyznaniu nieruchomości na rzecz uczestnika bez obowiązku spłaty na rzecz wnioskodawczyni.

Ponadto strony żądały rozliczenia nakładów i pobranych pożytków. Przepis art. 618 § 1 k.p.c. realizuje zasadę kompleksowego rozliczenia w postępowaniu o zniesienie współwłasności wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania i poniesionych nakładów na wspólną rzecz. Wymienione w tym przepisie roszczenia dotyczą tylko współwłaścicieli, a poza tym, że katalog tych roszczeń jest wyczerpujący, gdyż przepis ma charakter wyjątkowy, co wyklucza możliwość rozszerzającej jego wykładni.

Odnośnie wniosku uczestnika o rozliczenie spłaconych przez niego rat kredytu to Sąd uznał ten wniosek za uzasadniony za okres od 1 sierpnia 2012 r. do dnia 31 stycznia 2013 r. tj. okres w którym wnioskodawczyni nie prowadziła działalności do czasu kiedy strony zawarły porozumienie odnośnie korzystania z lokalu w zamian za spłatę części raty kredytu. W pozostałym zakresie wniosek należało oddalić. Zdaniem Sądu sam fakt, że raty kredytu były ściągane przez bank z konta uczestnika nie przesądza, że spłata ta była dokonywana z pieniędzy należących do uczestnika skoro wnioskodawczyni przekazywała mu cały utarg. Należy zauważyć, że strony żyły w konkubinacie i uczestnik zarządzał wspólnymi pieniędzmi. Za niewiarygodne Sąd uznał zeznania uczestnika, w zakresie w jakim zeznawał, że pieniądze z utargu starczały jedynie na zakup towaru bowiem gdyby działalność była aż tak bardzo nieopłacalna uczestnik nie dążyłby do jej przejęcia i nie prowadziłby nadal sklepu.

Sąd zatem uznał, że poza wymienionym okresem uczestnik nie wykazał, żeby spłata kredytu dokonywała była z jego majątku (a na nim jako wywodzącym z tego twierdzenia skutki prawne spoczywał obowiązek wykazania). Sytuacja zmieniła się po zakończeniu działalności przez wnioskodawczynię bowiem od 1 sierpnia 2012 r. uczestnik nie dysponował już utargiem wnioskodawczyni (prowadził już w sklepie przy ul. (...) własną działalność). Wnioskodawczyni przyznała, że nie dokładała się do spłaty kredytu w żadnej części zatem z zapłaconej w tym okresie przez uczestnika 6 rat w łącznej kwocie 7 736,72 zł połowę tj. 3.868,36 zł powinna zwrócić uczestnikowi wnioskodawczyni. Za całkowicie niezasadny Sąd uznał wniosek o rozliczenie pożytków jakie wnioskodawczyni uzyskała z rzeczy wspólnej od września 2008 r. do 31 lipca 2012 r. bowiem istniała zgoda uczestnika na korzystanie przez wnioskodawczynię z udziału w nieruchomości bez wynagrodzenia. To uczestnik w imieniu wnioskodawczyni podejmował decyzje związane z prowadzoną działalnością i to on w ten sposób ukształtował sposób korzystania z jego udziału.

Odnosząc się natomiast do żądania wnioskodawczyni o zapłatę za bezumowne korzystanie to uznać należało, że żądanie to jest zasadne za okres od 1 sierpnia 2012 r. do czasu zawarcia porozumienia tj. 31.01.2013 r. i opierając się na opinii biegłego sądowego Sąd wyliczył odszkodowanie za bezumowne korzystanie z udziału do ½ części na kwotę 3.519,03 zł (czynsz za okres od sierpnia do grudnia 2012 r. 5.829,16 zł i za styczeń – (...),07, razem za całą nieruchomość - 7.038,07 zł).

O kosztach orzeczono po myśli art. 520 k.p.c.

Sąd nałożył na strony obowiązek uiszczenia po 99,33 zł tytułem wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa z tytułu dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sądowego. Strony na poczet wykonania opinii uiściły zaliczki po 500 zł. Koszt opinii wyniósł 1198,66 zł, zatem do pobrania pozostała kwota 198,66 zł.

(...)

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

G., (...)

(...)